Comprar una casa en Francia

Compra de bienes inmuebles en francia por un no residente

¿Qué trámites deberán realizarse para comprar casa en Francia u otro bien inmueble?

En Francia, la compraventa de bienes raíces sigue procedimientos específicos.

Sin embargo, aunque se suele recurrir a una agencia inmobiliaria para la transacción, el recurso a la misma no es obligatoria para comprar una casa en Francia.

Una vez comprador y vendedor llegan a un acuerdo, se debe firmar, en primera instancia, un contrato preliminar, que puede establecerse por acto privado o por escritura notarial.

El contrato preliminar puede consistir:

• O en un “compromis de vente” (compromiso de venta). Es el contrato preliminar más habitual. Es un contrato sinalagmático, es decir, se estipula una obligación recíproca de realizar la operación de compraventa entre el vendedor y el comprador a un precio determinado y en un plazo prestablecido, durante el cual, se dará tiempo para que se cumplan ciertas condiciones suspensivas. Si, pasado el plazo, las condiciones suspensivas están reunidas y una de las partes renuncia a la transacción, la otra parte puede obligarla a hacerlo por ley, y además exigir daños y perjuicios. En el momento de la firma del compromiso, el comprador debe pagar un depósito de garantía equivalente al 5% – 10% del precio de venta, que se imputará posteriormente al pago del precio el día de la escritura definitiva.
• O en una “promesse de vente” (promesa de venta). En este caso, se trata de un acto unilateral por el que el vendedor acepta vender su propiedad al comprador. Así se da al comprador una «opción» exclusiva de compra, a un precio determinado, por un tiempo limitado. Durante este período, el vendedor no puede abandonar la venta u ofrecer la propiedad a otro comprador. El posible comprador se beneficia de la promesa, es decir, puede decidir si compra o no, sin tener que justificar su decisión. A cambio, este último deberá pagar al vendedor una “indemnité d’immobilisation”, es decir, una indemnización financiera del 10 % del precio de venta. Si decide adquirir, esta indemnización será deducida del precio de venta a pagar. Pero si renuncia a comprar o si no acepta la opción dentro del plazo establecido, no podrá recuperar el importe consignado, el cual quedará a beneficio del vendedor.

A continuación, hay que prever, como mínimo, un plazo de entre dos o tres meses (aunque las partes pueden decidir un plazo más largo) antes de poder firmar la escritura pública de compraventa ante notario.

Dicho plazo, entre los dos contratos, se justifica ya que durante ese plazo:

• El notario deberá realizar los trámites previos obligatorios (en general, plazo de respuesta del derecho de preferencia de ayuntamiento o cualquier otro organismos público o privado que disponga de este derecho), reunir todos los documentos necesarios y redactar las escrituras;
• El comprador podrá presentar una solicitud de préstamo hipotecario para obtener la financiación de la operación, si lo necesita.

Una vez se firme la escritura de compraventa, el derecho de propiedad se transfiere del vendedor al comprador. El precio de la venta se pagará el día de la firma de la escritura.

¿Qué aspectos jurídicos debe tener en cuenta el comprador extranjero?

Aunque en materia inmobiliaria se aplica la ley de situación del bien inmueble (en este caso, la ley francesa), el perfil del comprador extranjero puede tener incidencias en materia de propiedad, fiscalidad o futura reventa o sucesión/donación.

Efectivamente, los extranjeros que se planteen adquirir una casa o residencia en Francia deberán tener en cuenta, en el momento de planear su operación, su nacionalidad, su país de residencia, su estado civil y régimen matrimonial.

Así, por ejemplo, si una persona casada pretende comprar un bien inmueble por su cuenta propia, deberá considerar su régimen matrimonial para que, si fuera necesario, durante la redacción de la escritura, se tomen todas las precauciones para que, en un futuro, el cónyuge no pueda reclamar la propiedad del mismo.

Por otro lado, el lugar de residencia del comprador extranjero tendrá incidencias en el marco de una venta futura, sobre la imposición de la plusvalía que se podría obtener con la venta del bien. Así, los propietarios extranjeros que vendan un bien inmueble en Francia, que no constituya su residencia principal, deberán pagar impuestos sobre la plusvalía obtenida de dicha venta. En este caso, el monto del impuesto dependerá de si el propietario extranjero reside en un país miembro de la UE o en un país tercero.

En materia de sucesión, el lugar de residencia del comprador podrá determinar en algunos casos que la partición hereditaria del bien entre los herederos se haga según la ley francesa, aunque el difunto no residiera en Francia en el momento de su fallecimiento (aunque en la mayoría de los casos, en aplicación del Reglamento europeo del 4 de julio de 2012 se aplicará la ley de residencia del difunto).

 

¿Qué impuestos y gastos notariales se aplican a la compra de una casa o local en Francia?

En Francia, los “gastos de adquisición” que se agregan al costo total de la compra, quedan a cargo del comprador. Los costes de adquisición incluyen:

• los honorarios proporcionales del notario (tarifas reguladas por ley);
• los costes de los distintos trámites (solicitud de copias, publicación…);
• gastos diversos;
• la «contribution de sécurité immobilière» (tasa del Estado vinculada a la publicación de las escrituras en el Registro de propiedad)
• los «droits de mutation»(impuestos de transmisión de propiedad).

En general, el total de los costes de adquisición representan aproximadamente el 8 % del precio de la vivienda. Sin embargo, su importe dependerá del lugar de situación del bien, del precio de compra y de si se trata de una vivienda ya construida (“bien ancien”) o se trata de la compra de un bien inmueble en construcción (“bien neuf”).

Además, cuando se proyecte la adquisición de un bien inmueble en Francia, se deberán tener en consideración los impuestos y gastos que gravarán el bien adquirido, los cuales variarán en función de su localización o del uso que se le dará (p. ej.: si se trata una residencia principal o secundaria o se quiere simplemente constituir una inversión para obtener un alquiler).

Los impuestos más significativos que gravan el uso y la propiedad de un bien inmueble son los siguientes:

• La “Taxe d’habitation” (impuesto a la vivienda): lo deben las personas que se alojan en la vivienda. De manera que, si la vivienda se alquila, es el inquilino el que pagará el impuesto. Se calcula en base al valor locativo del bien, pero la tasa aplicable depende de cada municipio.
• La “Taxe foncière” (impuesto de la propiedad): está a cargo de los propietarios de bienes inmuebles;
• “Cotisation foncière des entreprises” (CFE) : es un impuesto a cargo de las empresas, calculada en base al valor locativo del bien ocupado por un profesional. Se tendrá que pagar este impuesto, si el bien es utilizado a de fines profesionales. El deudor del impuesto será el ocupante del local.
• “Taxe des logements vacants”: Es un impuesto aplicable a viviendas desocupadas, en ciertas áreas urbanas a cargo de los propietarios.
• “Taxe d’enlèvement des ordures ménagères» : Este impuesto es recaudado para financiar la recolección servicio de recolección de residuos domésticos y existe en la mayoría de municipios en Francia. La liquidación del impuesto está a cargo del propietario o usufructuario de la vivienda o local. Sin embargo, si la vivienda está alquilada, se puede recuperar el impuesto pagado repercutiéndolo en concepto de gastos del contrato de alquiler.