La cesión del arrendamiento comercial en Francia debe distinguirse del traspaso de negocio, en el sentido que, en el caso de una simple cesión del arrendamiento comercial (sin traspaso de negocio), el arrendador puede restringir la cesión o prohibirla.
El contrato de cesión arrendamiento comercial o contrato de cesión de local de negocio (“Cession de droit au Bail Commercial”) es el contrato por el cual el arrendatario llamado cedente transmite a un tercero, el cesionario, el arrendamiento del local con los derechos y obligaciones asociados a él.
Lo que no pasa en el caso de traspaso de negocio, ya que la legislación francesa establece que el arrendador no puede prohibir la cesión de derechos de arrendamiento que conlleva un traspaso de negocio.
El arrendador puede incluir en el contrato de arrendamiento comercial en Francia:
- Una cláusula de preferencia a su favor
- o una cláusula que subordina la validez de le cesión de arrendamiento comercial a la previa autorización del arrendador;
- o una cláusula según la cual, el nuevo arrendatario deberá ser aprobado previamente por el arrendador.
En este caso, el proyecto de cesión deberá respetar las condiciones impuestas por el arrendador para que la cesión sea válida.
Que hay que saber antes de redactar el contrato de cesión de arrendamiento comercial en Francia
El Código de Urbanismo francés establece un derecho preferente de compra a favor de los ayuntamientos, en relación con cualquier traspaso de negocio comercial o artesanal o cualquier cesión de arrendamientos comerciales, cuando los locales en cuestión estén situados en un perímetro de salvaguardia del comercio local (Périmètre de sauvegarde du commerce de proximité) establecido por los ayuntamientos.
Por consiguiente, antes de redactar el contrato de cesión del derecho al arrendamiento, es necesario asegurarse que el local, objeto de la cesión, no se encuentra dentro de dicho perímetro.
Si fuera el caso, se deberá declarar el proyecto de cesión al ayuntamiento. A partir de esta notificación, el ayuntamiento dispondrá de 2 meses para ejercer su derecho de tanteo. Si el ayuntamiento no contesta en el plazo de 2 meses, se considerará que renuncia a ejercer su derecho.
Además, previamente a la cesión del arrendamiento, deberán realizarse los siguientes informes obligatorios en materia de compraventa y de arrendamiento de bienes inmuebles:
- Diagnósticos sobre el amianto
- Diagnósticos sobre el riesgo de intoxicación por plomo o termitas
- Informe de rendimiento energético
- Informe sobre los riesgos naturales y tecnológicos
Trámites tras la firma del contrato de cesión del derecho de arrendamiento.
Tras la firma del contrato de cesión, no hay que olvidar la realización de los trámites sin los cuales la cesión será irregular:
- La notificación al arrendador: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1690 del Código Civil, el contrato de cesión deberá ser notificado al arrendador. A falta de notificación, la notificación no es nula, pero será inoponible al arrendador. Esta inoponibilidad tiene efectos importantes ya que, en este caso, el arrendador podrá:
- Negar al nuevo arrendatario el derecho a renovar el contrato, sin tener que indemnizarlo;
- Solicitar libremente la rescisión del contrato, sin tener que indemnizar al nuevo arrendatario.
- Inventario sobre el estado del local a la entrada (“état des lieux préalable”): en aplicación del artículo 145-40-1 del Código de comercio francés, el arrendador y el nuevo arrendatario deberán realizar un inventario del local.
Relaciones entre cedente, cesionario y arrendador tras la cesión del arrendamiento comercial
Tras la cesión, el cesionario se convertirá en el nuevo arrendatario y beneficiará de las mismas condiciones contractuales de las que beneficiaba el cedente previamente a la cesión.
En lo que se refiere a la relación entre el antiguo arrendatario y el arrendador, en principio, el arrendador no podrá exigir el pago de las rentas adeudadas posteriormente a la cesión. Sin embargo, es común que el contrato de cesión prevea la solidaridad entre cedente y cesionario. Respecto a este caso, el antiguo arrendatario seguirá siendo garante de forma solidaria con el nuevo arrendatario de la ejecución de los términos y condiciones del arrendamiento.
En este supuesto, el artículo L 145-16-1 del Código de comercio francés prevé que el arrendador deberá informar al antiguo arrendatario de todo impago de alquiler del nuevo arrendador en el plazo de un mes a partir del vencimiento de la renta adeudada.
De cualquier forma, en virtud de la normativa aplicable en la materia, la garantía del cedente a favor del arrendador no exigirse más allá de 3 años a partir de la cesión del derecho de arrendamiento.
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